土地区画整理事業のしくみと特徴

 土地区画整理事業は、道路、公園等の公共施設を整備するとともに、宅地の造成、整形化を行い、宅地の環境や利用価値を高める事業です。土地区画整理事業の行われていない市街地は道路や公園等の公共施設の整備水準が比較的低く、また不整形で利用効率の低い宅地が多くみられます。これらの地域を土地区画整理事業によって、安全で快適な生活環境を形成するために地権者から少しずつ土地を提供（減歩）していただいて、道路、公園等の公共施設用地や事業費の貴重な財源となる保留地に充てます。整理後の宅地は整理前の宅地の位置、面積、環境、利用状況等に応じて整形宅地として換地されます。
 事業費は保留地を売却した資金、国庫補助金、地方公共団体助成金、公共施設管理者負担金等の財源で構成されます。
 これらの事業費は道路、公園等の公共施設の整備や建物・工作物等の移転補償費、および宅地の造成費等に使われます。
 このようにして全ての工事が完了した後、各地権者の土地の価値に不均衡が生ずる場合には、換地計画において定められた清算金を徴収・交付することにより、各地権者間の公平性が保たれます。

 「減歩」「保留地」「換地」「清算金」については、下記「用語説明」の項目をご覧ください。

（1） 市街地を面的に総合整備する手法であること

 道路、公園、河川等の公共施設を線的あるいは点的に整備する場合、一般的には用地買収方式（必要な用地を買収していく方式）がとられていますが、土地区画整理事業はこの用地買収方式と比較して、次の利点があります。

1. 利用度の低い残地が生じないこと。
2. 地権者が施行後も地区内に残れること。
3. 各宅地の利用し易さの向上が公平であること。
4. 既存の道路との変則的な交差等が生じないこと。
5. 道路と上下水道等地下埋設物の整備手順の調整が容易で手戻り工事を防止できること。

など

（2） 民主的手続きによって進められる事業であること

 土地区画整理事業を実施する場合、個人施行の場合は地権者全員の合意を必要としますが、組合施行の場合は権利者等の3分の2以上の同意が必要となります。また、公共団体施行については、事業着手前に施行区域の都市計画決定を必要としますが、その際には2週間の縦覧に供し、意見書の提出等により権利者の意向を把握して進めることとなります。更に、換地に対する意見書の処置や処分等に不服な場合は、行政不服審査法による審査請求等への道が開かれていることなど、様々な面で民主的に進められることになっております。

減歩

 事業に必要な土地を地区内の地権者から少しずつ出していただくしくみになっており、従前の土地は、それぞれ面積が減少した土地に置き換えられることになりますが、その土地の面積が減少することを「減歩」といいます。減歩は「公共減歩」と「保留地減歩」に分けられますが、「公共減歩」とは、道路、公園等の公共施設の用地を確保するための減歩をいい、「保留地減歩」とは、保留地を確保するための減歩のことをいいます。
 ただし、この減歩は無制限に行うことができるのではなく、原則的には土地の区画が整ったことや公共施設が整備されたこと等により、個々の土地について生じる利用増進の範囲内で行うことができるものです。

換地

 土地区画整理事業では、道路や公園等の公共施設の整備改善を図ると同時に、地権者の個々の土地についても、その従前の条件を考慮しながら、より利用しやすくなるように土地の再配置を行います。この再配置において、事業施行前の個々の土地に対して、置き換えられた土地を「換地」といいます。

保留地

 保留地とは、事業の施行により整備された土地のうち、一定の土地を換地として定めないで、売却して事業費に充当するために施行者が確保する土地をいいます。

清算金

 換地計画において換地を定める場合、一般的には照応の原則に基づいて定められますが、実際には従前の宅地に完全に照応することは換地設計上、技術的に不可能であり、若干の不均衡が生じます。この不均衡を是正するために徴収・交付する金銭のことを清算金といいます。